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房企的2018:有点穷、有点难、有点拼

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原标题:房企的2018:有点穷、有点难、有点拼

  临近年末,房企在找钱方面动作频频,掀起一波“融资潮”。

  根据同策研究院数据显示,2018年11月,国内40家典型上市房企共计完成融资合计人民币505.92亿元,环比10月的392.65亿,涨幅达28.85%。

  中原地产研究中心数据显示,12月前18天,各大房企所公布的正在进行中的和实际完成的融资已超30笔,合计融资额度达1100亿元左右。仅最近一周,房企融资金额已近800亿元。

  今年以来,随着监管趋严以及市场下行,房企屡屡传出资金吃紧的消息,到了年末,突然传出密集融资的消息,饥渴了大半年的房企们,可以喘一口气了吗?

  房企有点穷

  2018年中,房企曾陷入过一段困难时期。万科董事会主席郁亮为这段日子添上一个注脚,他将未来三年的目标确定为:活下去。

  虽然万科这样的房企还不至于活不下去,这样说更多是一种鼓舞士气的方法,但缺钱则是真真切切的。

  万科三季度财报显示,截至2018年9月30日,万科负债合计约1.2万亿。其中流动负债约1.04万亿;与之相对,资产合计约1.43万亿,其中流动资产约有1.2万亿

  流动负债是指在1年或者1年以内的一个营业周期内偿还的债务。换句话说,万科在一年之内需要归还1.04万亿元债务,假若将流动资产全部用以偿债,那将只剩下不到2000亿元的可用资金。可想而知,对万科这样的房企来说也同样有着资金压力。

  房地产企业的资金来源主要来自四方面:一是国内贷款。主要是指来自银行及非银行机构的贷款,2017年占比16%左右。二是自筹资金。包括公司债、股权融资,还有信托、券商、资管等方式的非标的融资,2017年占比33%左右。三是其他资金,个人按揭贷款,定金,预付款等,简单来说便是销售收入,占比50%。四是外资。包括外商直接投资和海外发债。

  于房企而言,占比达到50%以上的资金来源,说是命脉也不为过,断然没有眼看着命脉断裂而不自救的道理。

  为加快销售回款进度,大批品牌房企在全国范围内采取打折、全民、电商优惠等各种降价措施。在下半年的房地产市场形成一股被人称为“降价潮”的暗流。

  因此,下半年我们看到了市场上不断出现房企降价销售的消息。

  厦门“首开万科白鹭郡”,该楼盘在9月份推出了107套特价别墅,由于处于偏僻地带,销售情况并不理想,采取打折销售战略,精装修原价500万的别墅,毛坯房以278万到298万卖出。按实际情况来说,约等于打7折。

  打折销售背后,折射出房企对于市场状况的担心,市场冷淡传导至房企,则意味着占据资金来源最大头的那一端,已然出现隐忧。而房企的业务开展极度依赖庞大资金流量的支持,当这根最大支柱产生晃动的时候,也就难怪万科会要高喊“活下去”。

  融资有点难

  销售端承压,在融资端发力成为房企解决资金需求的另一选择。

  据Wind数据,2018年1月份-10月份,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度,房企纷纷发债应对融资困境,10月份房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。

  但实际上,2018年对房企来说融资并没有那么容易。仅在今年10月份,就有雅居乐、合生创展、鲁商置业等多家房企的多项融资计划被中止或终止审查,融资受阻累计数额达300亿元。

  钱越来越不好找让行业感受到刻骨寒意。

  2018年10月,恒大全资附属公司发行了总额18亿美元优先票据,最高利率更是达到了13.75%,这创了2015年12月以来国内企业海外发债利率的新高。并且,为了保证融资顺利,恒大主席许家印自掏腰包买了10亿美元。

  11月5日,富力地产在香港公告计划配股融资约100亿港币,且公告中称这笔资金将全部用于补充富力地产的资本金。消息一出,富力地产股价当日应声下跌8.82%。市场普遍认为,富力地产的负债过高是此次增股融资的主要原因。

  一方面是房企对资金的巨大需求,另一方面监管则对房企融资作出限制。

  4月,央行、银保监会、证监会、外汇局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》加大金融机构资金管制力度,对于商业地产项目融资的管理愈加严格。

  资产管理业务,是指银行、信托、证券、基金、期货、保险资产管理机构、金融资产投资公司等金融机构接受投资者委托,对受托的投资者财产进行投资和管理的金融服务。



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